万科的创客空间试验：分食产业地产万亿大蛋糕

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在新型的产业集聚方式下，开发商万科与入驻企业不再是简单的开发、运营、承租分割的关系，万科将与入驻企业共同打造一个动态的产业生态圈。进入万科创客空间的小微创业公司只需要考虑主业，万科可以提供他们所需的一切服务，甚至可以用写字楼使用权换创业公司股权。

作为白银时代的三大新业务之一，产业地产正在万科这个大盘子中悄然孕育并生长。

位于广州天河科技园的万科云城从一间机器人咖啡馆开始，正在打造一个产业生态圈，力图把互联网、高科技、机器人这些产业链接起来，并辅以相应的服务、生活、娱乐设施。

这样的产品在万科的历史上没有出现过。万科的管理层更愿意把这个项目看做是创客空间的诞生，即中国版的“Wework”。按照他们的设想，未来在更多的一二线城市，都可以继续复制这样的空间。

机器人产业咖啡

与车库咖啡、3W咖啡类似，今年1月，位于天河区科技园的广州万科云城里出现了一家机器人咖啡馆。

据广州万科写字楼总经理马骥介绍，2014年，一个偶然的机会，广州万科与长城会有了联系。长城会是一个移动互联网的会员网络组织，是连接全球创新者的合作平台，在全球范围内拥有500多个会员，双方碰撞出了做科技创新孵化器的想法。

如何在一个传统的物业开发中植入互联网因子？

马骥介绍说，在万科云城一期D栋的一楼，双方共同开设一个智能机器人产业咖啡馆，这里展示的智能机器人，均来自全球最先进的机器人制造大国——日本、美国、法国等。此外，咖啡馆还会定期组织机器人行业的交流活动，打造华南乃至中国最前沿的智能技术交流平台、项目路演活动平台、提供资金对接及技术交流。

二楼交予长城会G-Home业务部运营，专注于移动互联网创新业务，包括机器人咖啡馆、孵化器、小额投资在内。三楼是VCHello微投网，一家O2O模式的股权众筹平台。万科向两家合作伙伴收取低于市场价的租金。四楼则是万科自己的孵化器VK Incubator。整个D栋将为广州创业创新团队提供孵化基地与全球性的技术师资支持。

马骥说，做机器人产业咖啡和孵化器，是因为万科要向互联网转型，需要落脚点，而智能机器人是未来智能家居的方向，作为开发商的万科有进军智能家居的打算。

此外，也是基于项目周边资源的考虑。他们测算，广州大概有6万的智能机器人爱好者，数百上千家的科技创新类公司。公开数据显示，广州市在校大学生约90万人，其中天河区在校大学生、海归专才和各类科技创新人才超过30万人。

利润与发展的平衡

万科云城项目总建筑面积为60万平方米，共分为二期。目前在建在售的为一期。

马骥说，目前万科云城一期的产品思维，已经颠覆了传统做商业写字楼的做法。他坦言，直接盖个写字楼可能卖得更快，甚至价格更高；如果不持有，全部卖掉也能回笼更多资金。

但万科选择这个项目做科技创新孵化器是出于长远发展的考虑。“公司鼓励创新，创新总有代价，或者允许试错。”万科总裁郁亮曾说，进行互联网的转型，万科要“乱”三年。

万科广州云城项目带有强烈的试验性质。一期将近一半的面积持有经营，意味着将长期占用资金。马骥透露，据万科广州公司测算，以5年持有来算，将占用资金5亿左右，不过在广州万科100多亿的盘子中，仍是可以承受的；未来如果项目增值，比如现在单价卖15000元，5年以后上涨到30000元，公司也会考虑出售。

机器人咖啡馆预计4月份正式营业。

分食万亿市场

打造创客空间，进军产业地产，是万科这家传统的地产公司向互联网和白银时代转型的新尝试。

协信集团产业事业部总经理张勇曾指出，到2030年，中国服务业规模将翻六番，达到143万亿元。服务业已成为中国新型城镇化与产业升级的重要方向，这将是一个每年万亿级的市场。

去年年中，万科总裁郁亮提出了万科未来三大新业务的方向：住宅开发、消费地产及产业地产。万科管理层认为，像过去住宅需求的大爆发一样，未来小微企业创业会带来非常大的不动产需求，万科将为这些人和机构提供服务。

万科云则是万科布局产业地产的落地项目。在去年10月底的张家界，万科广深区域首席执行官张纪文首次提到了这一概念。


在这种新型的产业集聚方式下，开发商万科与入驻企业不再是简单的开发、运营、承租分割的关系，万科将与入驻企业共同打造一个动态的产业生态圈。进入万科创客空间的小微创业公司只需要考虑主业，万科可以提供他们所需的一切服务，甚至可以用写字楼使用权换创业公司股权。

据21世纪经济报道记者了解，前述广州万科云城和深圳留仙洞（深圳万科云城）是万科集团旗下并行的两个产业地产项目，目前都在建设完善中。

马骥认为，类似广州万科云城的模式如若成功，在北上广深及成都、青岛、西安等二线城市均可复制，毕竟国内的创业氛围越来越热烈，而这些城市正是产业升级空间最大的地方。